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< 질문 >


현재 만6년간 음식점을 운영 중입니다.

부모님 건물에서 영업중이며, 계약서 작성 및 임대료 

지불은 정상적으로 해왔습니다.(부모님 생계라. . .)

그런데

부모님께서 건물을 파시고 2017년 5월 31일 이되면

새로운 건물주에게 등기가 넘어 갑니다.

부동산매매 계약서에는 아들인 제가 계속 영업을 할수 

있는 조건을 명시 (임대기간 2년, 보중금 3천, 월 150만)

하였습니다.

여기서 질문 드려요

질문1. 
새로운 주인과 5월 31일 계약서를 작성하면 2년 계약이지만 저에게 5년이란 임대차보호 기간이 새로 주어지는건가요?

질문2.
현시점에서 장사를 그만두고 새로운 임차인을 구하면
5월 31일 전에는 저희 부모님과 계약서 작성 후

다시 새로운 주인과 계약서를 작성 하여야 
하는것인가요? 아니면 새주인과 바로 계약서를 작성 하여야 하는건가요?

질문3.
5월 31일 이후 제가 새로운 건물주와 계약서를
작성한 후에 새로운 임차인을 데리고 왔을경우
기간이 얼마 지나지 않았는데 별 상관을 없을까요?

질문4.
새건물주가 제가 새로운 임차인을 데리고 옴에 있어서
혹여나 방해 할 수 있는 상황들이 생길까 걱정 입니다.

본인들이 직접 한다고 저와 계약후 새 임차인과의 계약 거부 ,권리금 개입 등 이런 일들을 대비해 계약시 특약사항 으로

적어 놔야 할것들이 무언인지 궁금 합니다.


< 답변 >


질문을 아주 잘 정리해서 해 주셨습니다.



< 질문 1에 대한 답변 >

2017. 5. 31. 이후 새 주인과 새로 임대차계약서를 쓰더라도, 임차인의 계약갱신요권이 보장되는 5년의 기간은 최초 임대차개시 때부터 계산됩니다. 따라서 귀하는 더 이상 계약갱신요권이 없습니다. 

새 임대차계약서를 작성하면서 '기존 계약의 승계계약이 아니고 새로운 임대차계약의 체결'이라는 점을 계약서에 특별히 명시한다면 그때부터 다시 5년 동안 계약갱신요권이 보장되나, 그렇게 해줄 임대인은 거의 없다고 보시는 것이 합리적입니다.

< 질문 2에 대한 답변 >

현 시점에서 바로 신규임차인을 구한다면, 부모님과 임대차계약서를 쓰면 됩니다. 5월 31일 이후에 새 소유자와 계약서를 다시 쓸 필요는 없습니다. 새 건물주와 임대차계약서를 다시 쓰지 않더라도 임대차관계는 새 건물주에게 그대로 승계됩니다.

다만 이런 경우에는 부모님과 새 건물주 될 사람 사이에 이미 체결된 매매계약에 위반되지 않는지 여부를 검토해 보셔야 합니다.

< 질문 3, 4에 대한 답변 >

임차인이 신규임차인을 데려와서 임대인에게 임대차계약의 체결을 요구할 수 있는 것은 '임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지'뿐입니다. 그 외의 기간은 임대인이 동의해 주는 경우에만 가능합니다.

그리고 임대차기간이 5년이 지난 경우에는 임차인의 권리금 회수기회가 더 이상 보호되지 않는다고 보는 하급심 판결들이 많이 나오고 있으니 참고하시기 바랍니다. 

즉 일부 하급심판결에 따르면, 귀하는 이미 5년의 기간이 지났으므로 신규임차인을 데려오더라도 임대인이 그와 신규임대차계약을 체결하지 않을 수도 있다는 것입니다. 

다만 이 문제가 향후 대법원에서 어떻게 결말이 날지는 알 수 없습니다.

임대차계약의 특약사항에 '임차인이 신규임차인을 주선해 오면 임대인이 언제라도 그와 신규임대차계약을 체결하겠다'는 내용의 조항을 삽입하면 되겠지만, 그런 특약사항을 넣어줄 임대인은 없습니다.

이상은 부동산전문변호사 오승철의 답변이었습니다. 상가임대차보호법과 상가권리금에 관하여 더 많은 정보를 보시려면 제가 운영하는 네이버 카페 "상가임대차법의 모든 것"을 방문해 보십시오.
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