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< 질문 >


신축빌라 잔금치르려고 하는데 문제가 생긴거 같아 현명한 의견 듣고자 올립니다.

계약하는 과정부터 지금까지 건축주 얼굴을 한번도 본적이 없고 위임받은 실장님과

계약서 쓰고 여기까지 왔는데 마지막 잔금날 건축주가 안나온다고 합니다.

이럴 경우 송금은 당연히 건축주 명의로 하겠지만  이러다가 나중에 문제 생기는 것은

아닌지 모르겠네요

분양 실장님이 매도용 인감 나오니까 문제 될꺼 전혀 없다고 하는데 사고는 한순간에

일어나는 거잖아요

이럴 경우 제가 어떻게 해야 하는지 고견 부탁드립니다.

(사장님 만날 수 있는 날 잔금일로 정하자니 날짜를 미룰 수 없다네요ㅠㅠ)



< 답변 >


부동산전문변호사 오승철의 답변입니다.


1. 대리인을 통한 거래는 완전히 유효한 거래입니다

재산상 모든 거래는 대리인을 통해서도 할 수 있습니다. 그러니 실장이라는 분이 건축주로부터 적법하게 대리권을 수여받고 지금까지 거래를 진행해 왔다면 문제될 것이 없습니다.

또한 부동산의 소유자로부터 매매계약을 체결할 대리권을 수여받은 대리인은 그 매매계약에 따라 중도금이나 잔금을 수령할 권한도 인정됩니다.

그러니 매매잔금을 건축주 계좌로 송금하고 소유권이전등기에 필요한 서류를 모두 받으신다면, 문제될 것이 없습니다.

잔금을 치를 때 등기권리증, 위임장, 부동산매도용 인감증명서 등 소유권이전등기에 필요한 서류를 모두 받는 것이 중요한데, 그 서류들은 동행하는 법무사가 모두 챙겨줄 것입니다.


2. 훗날 건축주가 대리권을 부인하고 나올 경우 (표현대리 문제)

훗날 부동산 소유자가 대리인(실장)에게 대리권을 준 사실이 없다고 부인하여 문제가 되는 경우가 있을 수는 있습니다.

그러나 그런 경우에도 대리인(실장이라는 사람)과 매매계약을 체결할 때 부동산 소유자의 인감이 날인된 위임장과 인감증명서를 제시받았고 또 매매대금을 소유자 명의 계좌로 송금하였다면 문제가 될 가능성은 매우 희박합니다. 

귀하가 위와 같은 서류들을 확인하고 계약을 했다면, 부동산소유자가 대리권을 부인하기 어려울 뿐 아니라, 설령 대리권에 어떤 문제가 있었다고 하더라도, 위임장의 내용에 특별한 문제가 있지 않는 한 귀하는 실장에게 대리권이 없었다는 것을 알 수 없었으므로, 민법 제125조 또는 제126조가 규정하는 표현대리에 의해서 구제받을 수 있기 때문입니다. 

잔금일에 소유권이전등기서류 잘 챙겨 받으시고 잔금을 소유자 명의 계좌로 입금하시면 걱정하실 일은 없을 겁니다.

부동산계약법에 관하여 좀더 자세한 법률정보를 보시려면 부동산전문변호사 오승철이 운영하는 블로그 한국부동산판례연구소에 오셔서 부동산계약법 카테고리를 참고하시기 바랍니다.
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