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< 질문 > 


작년 8월쯤에 집주인이 윗층 증축공사 배수관 문제로 제 집에 무단침입을 하엿습니다
무단침입을 한 걸 알게 된이후는 퇴근이후 집에 왓는데 에어컨 리모콘이 주방쪽에 잇더군요 저는 주방에 리모콘을 절대 두지 않거든요
그래서 확인해보니 보일러실쪽 위쪽을 뚫어서 관을 연결햇고 그 석면가루 등등이 밑에 잇던 겨울패딩에 묻어 지금까지도 얼룩 자국이 남아잇습니다

또한 보일러실이 저는 쓰지를 않기때문에 침대를 그쪽에 배치를해서 들어가려면 침대를 넘어가야되는상황인데 침대 겉 페인트 등이 인부들이 넘어가면서 벗겨지는 파손이 되엇습니다

그래서 전화를 하니 그제서야 미안하다~ 앞으로는 안들어간다 라고 얘기를 하며 제가 불안하다라고 얘기를 하니 문 전문가 불러서 딴거라 걱정안해도 된다는 식으로 얘기를 하더군요

만약 전화를 안햇으면 그냥 넘어갓을거같아 기분이 참 나빳습니다 
그 이후에도 몇번 들어온거같앗지만 물증이 없어서 넘어가고 잇는 상황입니다

그리고 여기에 혹시 제가 이사할시점에는 옥탑에 방이 없엇는데 이사이후 공사를 해서 옥탑에 호수가 2개 더 생겻습니다
이런경우 계약할때는 4층 제가 사는 최고층이엇는데 바뀐것에 대해서도 계약해지를 요구할수잇나요? 그리고 증축이 불법은 아닌지요? 불법인지 어떻게 알수잇나요?
등기사항전부증명서 건물쪽을 보니 사진처럼 나와잇습니다


그냥 좋게 넘어가려고 햇으나 요즘 주인집의 갑질이 심해지고 윗층 집주인이 거주하는데 새벽이 지나도 아이들이 뛰어놀고 소리를 지르는 경우, 새벽까지 지인들을 불러 술판을 벌이는 등 너무 스트레스입니다 
그리고 주차공간이 따로 없는데 계약할때는 건물 들어오는 골목에 주차하면 된다라고 해놓고 본인차로 막아놓고 전화를 해도 차를 빼주지 않는등 갑질이 너무 심합니다...ㅠ 얼마전에 중요한 미팅에 제 차앞에 차를 대놓고 야유회를 가서 제시간에 가지 못햇습니다 답답합니다 정말

또한 무단침입이후 집에 간간히 들어오는거같은데 증거가 없으니 답답합니다 
최초에 들어왓을때 옷이나 침대파손 전화내용은 녹취햇습니다

층간소음으로 인한 계약해지는 힘들기에 무단침입으로 계약해지가 가능한지 여부를 묻습니다 좀 도와주세요



요약하면
1. 윗층 증축으로 인해 사정얘기없이 무단침입
그로 인해 패딩이랑 침대 손상 
다음날 따지니 비로서야 열쇠집불러서 따고 들어가서 미안하다고 함 
이로 인해 계약해지가 가능한지 알고싶습니다(중개수수료를 제가 물지 않아도 되는지 여부)
그리고 작년 8월이면 6개월전 일인데 지금 이일로 문제를 삼는게 가능한지요
그리고 혹시나 이사비까지도 배상받을수 잇나요?

2.그 옥탑에 주거공간공사를 하는게 불법은 아닌지
그리고 제가 입주를 할때는 옥탑에 아무것도 없엇는데 증축을 하는것이 계약상 위반이 아닌지


3. 그리고 마지막
만약 계약해지를 요청햇는데 집주인이 중개수수료는 제가 물고 나몰라라 하면 어떤 조치를 해야하는지
그 조치를 하면 얼마나 기간이 걸리는지 등등 알려주세요



< 답변 >


부동산전문변호사 오승철입니다.


1. 8개월 전 임대인의 무단침입이 임대차해지사유가 될 수 있는지

임대인이 열쇠공을 불러 임차인 주거의 시정장치를 풀고 침입한 행위는 임대차계약상 임대인의 의무를 중대하게 위반한 것임은 물론, 형사적으로도 중범죄 행위에 해당합니다.

임대인은 임대차계약이 존속하는 동안 임차인이 목적물을 사용·수익하는 데 필요한 상태를 유지하고, 임차인의 사용·수익을 제3자가 방해하는 경우에는 그 방해를 제거할 의무를 부담합니다. 임대인이 시정장치를 풀고 임차인의 주거에 몰래 침입한 것은 임차인의 임차목적물 사용·수익을 심각하게 방해하는 행위로서 주택임대차계약의 중대한 위반에 해당합니다.

그뿐 아니라 위와 같은 행위는 형법상 재물손괴죄(3년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금)와 주거침입죄(3년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금)에 해당하는 범죄행위이며, 또한 그 당시 열쇠공과 함께 시정장치를 풀고 그런 행위를 하였다면 당시 정황 여하에 따라 폭력행위등처벌에관한법률이 적용될 수 있고, 그 경우 형량이 1/2까지 가중됩니다.

다만 그 일이 있은 후 8개월이 지난 현 시점에서 그것을 새삼 계약해지사유로 주장하는 것이 문제가 될 수도 있으나, 지금까지 임대인은 임차인이 납득할 만한 사과를 하지 않았고 재발 방지에 대한 확실한 약속도 하지 않았을 뿐 아니라, 오히려 그 후에도 간간히 침입한 정황이 의심되는 상황이므로, 지금이라도 그것을 계약해지 사유로 주장할 수 있다고 생각됩니다.

또한 지나친 층간소음, 옥탑 증축, 주차 등 문제도 함께 해지사유로 주장할 수 있습니다. 다만 이 문제들은 임대차의 부수적인 사항이므로 그 내용이 아주 중대하지 않는 한 '독립된 해지사유'는 될 수 없고, 위 무단침입 사실과 함께 부가적인 해지사유로 주장할 수 있을 뿐입니다.

한편 임대인이 지금도 간간히 침입하고 있다는 의심이 든다고 하셨는데, 그렇다면 아침에 집을 나설 때 출입문에 가는 실이나 테이프 등과 같이 눈에 잘 보이지 않는 작은 물체를 부착하고 사진을 찍어 두면, 낮에 임대인이 침입했는지 여부를 쉽게 확인할 수 있을 것입니다. (그 외에도 귀하만이 사용할 수 있는 확인방법이 있을 것입니다.)

2. 증축한 옥탑부분이 불법인지 여부

중축 부분이 등기부에 등재되었다면 일단 불법건축물은 아닙니다. 그런데 등기부를 보면 증축부분이 계단실 9.36이라고 기재되어 있는데, 그 부분에 2개 호실을 들여 새로 임차인을 들였다면, 임대인이 그 증축부분을 다시 불법개조한 것이므로 불법건축물에 해당합니다.

옥탑에 불법증축을 했다는 사실은 계약서에 특별한 조항이 있지 않는 한 별도로 해지사유가 되기는 어렵습니다. 다만 구청에 불법건축물 신고를 할 수는 있습니다.

3. 결론(계약해지의 방법, 효과)

귀하는 지금이라도 임대차계약을 해지하고 재산적 및 정신적 손해배상(위자료)을 청구할 수 있습니다. 무단침입시 가재도구가 파손된 것이 재산적 손해이고, 그 일이 있은 후 주거생활이 불안하고 지금까지 이렇게 찜찜한 마음으로 살고 있다는 것이 정신적 손해입니다. 

새 주거지를 마련하기 위해 지출하게 될 중개수수료와 이사비도 재산적 손해에 포함될 수 있습니다. 임대인이 새 임차인을 찾기 위한 중개수수료는 당연히 임대인의 부담입니다.

임대인의 계약위반에 따른 계약해지는 '요청'하는 것이 아니고 일방적으로 통고하는 것입니다. 
귀하가 계약해지를 통고했는데 임대인이 계약해지를 인정하지 않는다면, 귀하는 임대인을 상대로 소송을 제기해서 전세금반환청구와 손해배상청구를 할 수 있습니다.  

소송기간은 6개월 정도 걸리는데, 그 전에 이사가고 싶으면 법원으로부터 임차권등기명령을 받아 임차권등기를 하고 이사가면 대항력과 우선변제권이 계속 유지됩니다. 이사간 날부터 다 받는 날까지 연 15%의 지연이자도 받을 수 있으며, 변호사비용을 포함한 소송비용도 모두 상환받을 수 있습니다.

소송은 여러 가지 변수에 따라 더 짧아지거나 길어질 수 있는데, 임대인이 재차 침입한 사실에 대한 증거를 확보하신다면 소송은 더 빨리 그리고 더 쉽게 끝날 수 있습니다.

또한 귀하는 임대인을 주거침입/재물손괴 혐의로 형사고소 할 수 있습니다. 고소기간 6개월은 이미 지났지만, 주거침입/재물손괴죄는 친고죄가 아니므로 고소기간의 제한이 없습니다.

이상은 부동산전문변호사 오승철의 답변이었습니다. 부동산임대차에 관하여 좀더 자세한 법률정보를 보시려면 제가 운영하는 블로그 한국부동산판례연구소에 오셔서 부동산임대차 카테고리를 참고하시기 바랍니다.
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