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< 질문 >


저는 매도인입니다

처음부터 설명하겠습니다

3월10일에 부동산으로 부터 건물에 관심있다는 사람이 이야기를 들었고

3월13일에 주인세대와 비어있는 방을 보고 싶다는 연락이 오전에 왔고 그럼 12시에 제가 점심시간이니

그때 보자고 했는데 11시쯤에 일찍오셨고 제가 없을때 (아내만 있었음)주인세대와 급하게 오셔서 비어 있는방만 보고 가셨습니다

오후에 연락이 와서 2시쯤? 오늘 계약 하고 싶다는 연락이 왔고 6시에 만나서 계약을 하게 됐습니다

그래서 제가 너무 급하게 결정하신거 아니냐 물어보니 작년 11월부터 알아보셨다 부동산에서 이야기를 해 주었습니다 주택을 매수하신분은 아무말 없으셨구여

1달만에 잔금 끝내자는거 저도 집을 알아봐야 하니 5월말까지 있게 해달라 부탁드습니다

그리고 한달정도 지난후 지하 계단밑에 작은 창고에 있던 빗물 퍼내는 펌프가 원래 만들어져 있던것이 아니라 나중에 누수때문에 만든거고 그것을 알리지 않았으니 계약파기할수 있다 이거 공사 하려면 대공사 된다 그러시더라구요

집을 보러 온당시 제 아내에게 계단아래 있던것이 무엇이냐 물어 봤고

   아내는 저희가 살때 들었던것  처럼 지하라 혹시나 비가 많이 오면 빗물이 스며들수 있으니

   그것때문에 설치되어 있던거다 이야기 했습니다

   그런데 그 어르신은 그것을 정화조가 계단밑에 있다고 들었다고 하십니다

  매수인은 매도인인 제가 공지 하지 않고 팔았다고 하는데 계단밑에 있던거라 언제든 제게 보여달라고 할수 있었다고 생각 합니다  

그리고 아내가 빗물펌프있다고 이야기 했는데 이게 공지 안한것이 되는건가요?

저희는 지금까지 그렇게 알고 있었습니다

지금 매수인이 문제 삼기 전까지는 중요하게 생각하지 않았습니다

지하에 빗물스며들수 있으니 그거 빼내는게 있는게 좋은게 아닌가 생각하고 있었구요

지하에 사시는 분들도 불편하다 문제있다 그렇게 이야기 하신분이 안계시고

나중에 만들어졌다 그런건 생각도 못하고 있었습니다

첨에 살때 빗물 퍼내는거다 그렇게 들어서 그런줄만 알고 있었고

이번에 문제가 되면서 전주인에게 알아보니 한번 수도 엑셀(관?)이 터진젓이 있었고 그것 수리 했으며

그건설비 하는 분이 빗물 스며들면 빼는거 좋을거다 해서 만들었다 하시더라구요


질문1 집에 대해 제대로 모르고 있던 무조건 제 잘못 인가요?


질문2-1 매수인은 아무 잘못이 없는건가요?

        사람이  살고 있던것도 아니고 앞에 물건들 때문에 막혀있긴 했지만 

         보여달라면 치울수 있었을텐데...

      

      2-2 아내는 빗물용이라 이야기 했는데 이건 고지를 안한것이 되나요?

       

내공 100 겁니다

질문3 매수인이 계약해지 소송을 건다면 무조건 제가 지는 건가요?


< 답변 >


부동산전문변호사 오승철입니다.


질문내용이 정리가 덜 돼서 정확한 사실관계 파악이 어려운데, 제가 파악한 한도 내에서 답변 드리겠습니다.

질문하신 내용은 매도인의 하자담보책임에 관한 것입니다.

1.  하자의 개념 문제

하자담보책임은 매매목적물에 실제로 하자가 있을 때 매도인이 지는 책임입니다. 질문내용만 읽어보면 창고에 실제로 누수가 있다는 것인지, 아니면 빗물펌프가 있으니 매수인이 누수가 있을 것이라고 추정하고 매도인의 책임을 묻겠다는 것인지가 분명하지 않습니다.

창고에 빗물펌프가 있다는 사실 자체는 하자가 아닙니다. 실제로 창고에 누수가 있어야 하자입니다. 그러니 창고에 빗물펌프가 있다는 것을 말하지 않았다는 이유만으로 매도인에게 하자담보책임을 물을 수는 없습니다.

2. 매도인의 고지의무의 범위, 매수인의 과실 문제

부동산매매는 현상태에서의 매매가 원칙이고, 현상태에 따라 그 부동산의 가치가 평가되고 매매대금이 결정되므로, 매수인은 스스로 매매목적물에 대해 이것저것 알아보고 따져본 후 그 가치를 가늠하여 매매대금을 협상합니다. 

그래서 매매목적물에 하자가 있는 경우에도, 계약 체결 당시 매수인이 하자가 있는 것을 알았거나 매수인의 과실로 그 하자를 알지 못하였다면 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 없는 것입니다(민법 제580조 제1항).

그러니 부동산매매계약 체결시 매도인이 매수인에게 사소한 하자까지 시시콜콜하게 모두 고지할 의무는 없습니다. 배우자께서 매수인에게 빗물용 펌프라고 말했다면 고지의무를 다한 것입니다.

질문내용을 보면, 매수인은 집을 보고 나서 '너무 급하게 결정하신 거 아니냐'는 매도인의 말도 무시하고 당일 오후 6시에 계약을 했고, 창고에 빗물펌프가 있다는 설명을 듣고도 누수 여부를 확인하지 않은 잘못이 있으며, 이는 매수인의 과실임이 분명합니다

그러니 설사 창고에 실제로 누수가 있다고 하더라도, 매수인은 매도인에게 하자담보책임을 묻지 못할 개연성이 매우 높습니다. 

3. 하자담보책임의 내용 (계약해제 문제) 

매매목적물에 하자가 있는 경우 매수인은 수리비 상당의 손해배상만을 구할 수 있는 것이 원칙이고, 그 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에만 계약을 해제할 수 있습니다.

다가구주택의 계단 아래 창고는 매매목적물의 중요한 부분이 아닙니다. 
그러니 설사 그 부분에 하자가 있더라도 매수인은 수리비 상당의 손해배상만을 청구할 수 있을 뿐이고, 그것을 이유로 매매계약 전체를 해제할 수는 없습니다.

4. 결론

매수인이 이 문제를 가지고 계약해지(정확한 용어는 '해지'가 아니고 '해제'입니다) 소송을 한다면 패소할 확률이 매우 높습니다. 귀하가 승소할 확률이 높다는 뜻입니다.

부동산매매계약에 관하여 좀더 자세한 법률정보를 보시려면 부동산전문변호사 오승철이 운영하는 블로그 한국부동산판례연구소에 오셔서 부동산계약법 카테고리를 참고하시기 바랍니다.
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