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< 질문 >


지금 저희 가족이 구매한 집은 4층짜리 개인주택으로써 완공한지 2년도 지나지 않은 새 집입니다. 2016년 11월 30일에 건축전문회사에게서 구매하여 입주하였습니다. 어제 2층의 임대 세대에서 누수가 있다는 연락이 와서 확인을 했는데, 전에 회사가 보유하고 있던 시절에 수리한 적이 있었다고 말했습니다. 세입자분의 말씀으로는 16년 4~6월사이에 수리를 했었는데, 누수탐지기로 정밀검사를 한 것도 아니고 대충 수도관과 외관수리만 했다고 말했습니다. 듣자마자 정말 어처구니도 없고 화가 났습니다. 부동산과 회사에서는 누수 사실을 단 한번도 저희 가족에게 고지하지도 않았고 계약서 상에도 고지되어 있지도 않습니다. 두군데 모두 다 속이고 계약을 한 것입니다. 어쩐지 잔금을 빨리 달라면서 서둘렀습니다. 좀 더 신중하게 잔금을 남겨놓고 집을 더 살펴봐야 했네요;; 2년도 안지난 집이 벌써 누수가 있는건 매우 심각한 결함인데 정말 큰일입니다. 이 경우에 계약해지는 불가능한가요? 그게 불가능하다면 보증기간 6개월(6개월이라고 알고있는데 맞는지 모르겠습니다?)과 그 이후에도 이 누수 사항에 대해서는 판매한 그 회사에게 수리비용을 전액 청구 가능한지 궁금합니다. 이 부분에 대해 경험이 있으신 분들은 도움을 주시면 정말 감사하겠습니다.^^ 


< 답변 >


부동산전문변호사 오승철입니다.


이 문제는 매수하신 건물이 집합건물인지 일반건물인지(호실별로 등기가 따로 되어 있으면 집합건물이고, 전체가 하나로 등기되어 있으면 일반건물입니다), 건축회사와 체결한 계약이 분양계약인지 매매계약인지 여하에 따라 결론이 달라질 수 있는데, 귀하의 경우는 일반건물의 매매계약으로 판단됩니다. 

1. 매매계약을 취소할 수 있는지

전 소유자와 중개인이 하자 사실을 잘 알면서 고의로 그 사실을 숨기고 계약하면서 잔금을 서둘러서 받았다고 하셨는데, 그런 경우에는 사기가 성립할 수 있는 여지가 있습니다. 

그러나 귀하의 경우는, 세입자가 2016년 4 ~ 6월 사이에 대충 수도관과 외관수리만 하고 1년 가까이 별 문제 없이 잘 살아왔다는 사실에 비추어 볼 때, 귀하가 2016. 11. 30. 매수할 당시 사기가 성립할 정도로 부동산에 중대한 하자가 있었다고 보기는 어렵습니다. 
따라서 사기를 이유로 계약을 취소할 수 없습니다.

2. 하자담보책임 문제 (계약해제와 하자보수 문제)

일반건물의 매매계약에서 하자보수 문제에는 민법의 하자담보책임에 관한 규정이 적용됩니다. 
하자담보책임에 관한 민법규정의 주요내용은 아래와 같습니다.

* 하자담보책임의 내용: 매매 목적물에 하자가 있는 경우, 매수인이 이를 알지 못한 때에는 보수공사비 상당의 손해배상을 청구할 수 있고, 그 하자가 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 중대한 경우에는 매매계약을 해제할 수 있습니다.

* 권리행사기간: 매도인에게 하자담보책임을 묻는 것은 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6개월 내에 해야 합니다. 매매계약일로부터 6개월이 아니고, 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6개월입니다.

* 매수인이 하자담보책임을 물을 수 없는 경우: 매수인이 계약 당시 하자가 있다는 것을 알았거나 과실로 이를 알지 못한 때에는 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 없습니다.

문제의 건물은 신축 후 2년도 되지 않은 새 건물이므로, 귀하에게 고의나 과실이 있었다고 하기는 어렵습니다. 따라서 귀하가 임차인을 통해서 하자 사실을 알게 된 지 아직 6개월이 지나지 않았다면 귀하는 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있습니다. 다만 질문 내용에 비추어 볼 때 매매계약을 해제할 정도로 중대한 하자는 아닌 것으로 보이므로, 계약해제는 할 수 없고 손해배상청구만 할 수 있습니다.

한편 하자의 유무는 청구시점이 아닌 매매계약 체결시점을 기준으로 판단하므로, 만일 위 하자가  매매계약 체결시부터 있었던 하자가 아니고 매매계약 체결 후에 자연노후 또는 임차인의 사용부주의 등으로 발생한 문제라면, 귀하는 매도인에게 책임을 물을 수 있습니다.

부동산매매계약에 관하여 좀더 자세한 법률정보를 보시려면 부동산전문변호사 오승철이 운영하는 블로그 한국부동산판례연구소에 오셔서 부동산계약법 카테고리를 참고하시기 바랍니다.
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