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명의신탁 부동산 명의신탁, 대출, 경매

2014.05.19 13:38

오변호사 조회 수:8350

[질문]

 

안녕하십니까? 부동산명의신탁에 관하여 질문들 드리고자 합니다. 

 

저는 2009년도 쯤에 지인에게 토지의 명의를 빌려 주었는데, 

그 당시에  며칠간만 명의를 빌리자고 하고서는, 연천에 있는  땅  신협에 9천만원의 대출을 끼고 있었던 땅을 제 명의로 가져 오게 되었습니다.

 

그러다가, 매수자가 매수를 거부했다며, 그땅은 잠시만 제 앞으로 두자고 하고서는 차일피일.. 시간이 흐르다가,.. 실제 토지주가 신협에 이자를 갚아 나가다 몇 개 월뒤 연체를 하게되어서, 저는 현재 신용불량 상태가 되었습니다. 이것을 계속 해결해 달라고 했으나, 매도를 할 것이다.. 돈이 없다.. 조그만 기다려 달라.. 하였습니다.

 

몇년 후 경매도 진행이 되다가. 유찰되고, 또 경매가 진행되다가, 현재는 실 토지주가 매매를 할 것이라고 경매를 막고 있는 상태인데, 지금 제 앞으로 넘어와서(땅 명의) 이렇게 있는 기간이 길어져서. 저는 계속 신용불량(신협 채무 9천) 상태로 남아있게 되고, 아무도 그땅을 사지도 않고, 경매로도 날아가지 않고 있는 상태입니다. 이러한 상태에서, 이것을 실 소유주 명의로 옮기고 싶은데, 가져가려 하지 않습니다.

 

이를 해결할 수 있는 방법이 없을까요?  저는 하루라도 빨리 이 땅을 반납하고 싶습니다. 경매로도 빨리 진행되어 날리고 싶은데, 경매조차도 쉬어보이지 않으며.  몇 번 기각이 되면서,

가격이 절반도 안되는 가격으로 떨어지던데.. 9천만원 채무가 완전히 탕감되지 않고, 경매 후에 남은 금액은 누가 변제해야 하며, 어떤 절차를 밝게 되는지.. 제가 명의신탁을 해소할 수 있는 방법은 없는지, 어떤 처벌을 받을지,, 등등이 너무 궁금합니다.

땅은 공시지가가 1억 4천 정도 입니다.

 

전문가님의 상세한 속시원한 답변을 부탁드립니다. 

  

 

[답변]

 

부동산, 헌법 전문 변호사 오승철입니다.

 

질문자께서는 부동산실명법을 위반해서 법률적으로 매우 어려운 상황에 처해 계십니다.

 

명의신탁의 법률관계는 명의신탁의 유형에 따라 달라지는데, 질문자께서 위 부동산을 취득하게 된 경위를 자세히 안 적어주셨기 때문에 어느 유형에 해당하는지를 정확하게 판단하기가 어렵습니다. 가장 흔한 유형인 "매도자 선의의 계약명의신탁"에 해당하는 것으로 보고 답변 드리겠습니다. ("매도자 선의의 계약명의신탁"이란 명의신탁자가 제3자로부터 부동산을 매수하면서 질문자 명의로 매매계약을 체결하고 등기를 한 경우로서, 제3자인 매도인이 그런 명의신탁 사실을 알지 못한 경우를 말합니다.)

 

1. 계약명의신탁의 법률관계

 

매도인 선의의 계약명의신탁등기는 완전히 유효한 등기입니다. 따라서 귀하는 명의신탁자에 대해서나 제3자에 대해서나 위 부동산의 완전한 소유권자입니다. 

 

2. 위 부동산을 명의신탁자 앞으로 넘길 수 있는지 여부

 

경매개시결정이 나면 압류의 효력이 발생합니다. 그런데 압류된 부동산은 이전등기를 하더라도 압류채권자(=경매신청인)에게 대항하지 못하므로, 경매가 취하 또는 취소되지 않는 한 이전등기는 효력을 발생할 수 없습니다. 따라서 현 상황에서는 위 부동산의 소유명의를 명의신탁자 앞으로 유효하게 넘길 수 없습니다. (이 부동산이 압류되기 전이라면 명의신탁자를 상대로 소유권이전등기신청을 인수하라는 소송을 생각해 볼 수 있습니다.)

 

3. 경매 후 남은 대출채무의 책임 문제 

 

신협이 위 부동산의  낙찰대금에서 채권을 모두 변제받지 못하면, 그 잔액 채무는 원래 채무자가 계속 부담하게 됩니다. 따라서, 질문자 명의로 대출을 받은 경우라면 귀하가 그 잔액에 대한 채무를 계속 부담하게 됩니다. 다만 이런 경우 귀하는 신협을 상대로 해서 실질적인 대출채무자가 명의신탁자라고 주장하며 채무부존재확인 소송을 제기할 수 있습니다. 소송에서 이기면 귀하는 더 이상 채무를 부담하지 않게 됩니다.

 

4. 명의수탁자의 처벌

 

명의신탁 행위는 부동산실명법에 의해 형사처벌을 받게 됩니다. 부동산실명법은 명의수탁자를 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처한다고 규정하고 있습니다(명의신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금). 하지만 명의수탁자를 형사처벌하는 경우는 흔치 않으니 너무 걱정하지 마십시오.