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부동산 판례자료

오늘부터 도시정비사업 흔히 말하는 재개발 재건축사업에 관한 포스팅을 시작한다.

"정비사업"은 원래 「도시  주거환경 정비법」(도시정비법) 의하여 시행되는 주거환경정비사업과 재개발사업  재건축사업을 이르는 말이지만,

넓게는 「집합건물의 소유  관리에 관한 법률」(집합건물법) 의하여 시행되는 집합건물 재건축사업「빈집  소규모주택 정비에 관한 특례법」(소규모주택정비법) 의하여 시행되는 빈집정비사업과 소규모주택정비사업(자율주택정비사업가로주택정비사업소규모재건축사업), 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」(도시재정비법) 적용되는 재정비촉진사업「전통시장  상점가 육성을 위한 특별법」(전통시장법) 의하여 시행되는 시장정비사업 등을 모두 이르는 말이다.

그래서 재개발사업과 재건축사업에 관하여 알기 위해서는 먼저 문제가 되는 사업에 적용되는 법률이 무엇인지부터 알아야 한다특히 도시정비법은 개정연혁이 여간 복잡하지 않고 2018. 2. 9.부터는 전면 개정된 법률이 시행되고 있어  사업에 언제의 개정법령이 적용되는지를 찾는 것으로부터 일을 시작해야 한다.

"오늘 포스팅은 재개발, 재건축사업에 적용되는 법률이 무엇인지부터 알아보겠습니다."

제1절 적용법률

I. 도시정비법

A. 【해설】도시정비법의 제정 (2003. 7. 1. 시행)

2002. 12. 30. 법률 6852호로 「도시 주거환경정비법」 제정; 2003. 7. 1. 시행(공포 6월이 경과한 ).

도시정비법은 「도시재개발법」을 기본 체계로 하여 「도시재개발법」,「도시 저소득주민의 주거환경 개선을 위한 임시조치법」,「주택건설촉진법」을 통합한 법률이다.

재개발사업의 근거법이었던「도시재개발법」과 주거환경개선사업의 근거법이었던 「도시 저소득주민의 주거환경 개선을 위한 임시조치법」은 도시정비법 시행으로 폐지되었고; 주택재건축사업의 근거법이었던 「주택건설촉진법」은 2003. 5. 29. 주택법으로 전문 개정되어 2003. 11. 30.부터 시행되었다.

도시정비법은 민간사업으로 간주되던 주택재건축사업을 공익사업으로 편입시켰다.

B. 【해설】전부개정 도시정비법 [2018. 2. 9. 시행]

2017. 2. 8. 법률 14567호로 개정; 2018. 2. 9. 시행(공포 1년이 경과한 )

전부개정으로가로주택정비사업정비구역 아닌 구역에서의 소규모재건축사업 「빈집 소규모주택 정비에 관한 특례법」(‘소규모주택정비법’) 규정하는소규모주택정비사업으로 편입되었다.

C. 종전 법률에 의하여 시행 중인 정비사업의 계속

1.  도시정비법 부칙 6 (주거환경개선사업 등에 관한 경과조치) <법률 6852, 2002.12.30.>

종전법률에 의하여 사업계획승인이나 사업시행인가를 받아 시행중인 주거환경개선사업·주택재개발사업·재건축사업·도심재개발사업·공장재개발사업은 각각 법에 의한 주거환경개선사업·주택재개발사업·주택재건축사업·도시환경정비사업으로 본다.

2.  도시정비법 부칙 5 (주거환경개선지구 등에 관한 경과조치) <법률 6852, 2002.12.30.>

시행 당시 도시저소득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법」에 의하여 지정·수립된 주거환경개선지구 주거환경개선계획 법의 규정에 의하여 지정·수립된 주거환경개선구역 정비계획으로 보며,

시행후 4년까지 종전 「도시저소득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법」의 규정을 적용하여 정비사업을 시행할 있다. <개정 2005.7.13.>

3.  도시정비법 부칙 5 (주거환경개선지구 등에 관한 경과조치) <법률 6852, 2002.12.30.>

시행전에 도시재개발법에 의하여 지정된 재개발구역 법의 규정에 의하여 지정된 주택재개발구역 또는 도시환경정비구역으로 본다.

II. 도시정비법주택건설촉진법(폐지)–집합건물법 사이의 관계 [재건축사업]

A. 개요

집합건물법 47조는 집합건물의 재건축에 관한 기본법이다.

주택건설촉진법은 주택재건축사업에 관한 집합건물법의 특별법이었고, 도시정비법은 주택건설촉진법에 대한 신법이다.

2003. 7. 1. 자로 도시정비법이 시행된 이후 주택건설촉진법은 도시정비법의 경과조치로 계속 적용되는 경우를 제외하고는 폐지되었다.

B. 집합건물법

1. 집합건물법 47(재건축 결의)

i) 건물 건축 상당한 기간이 지나 건물이 훼손되거나 일부 멸실되거나 밖의 사정으로 건물 가격에 비하여 지나치게 많은 수리비·복구비나 관리비용이 드는 경우 또는 ii) 부근 토지의 이용 상황의 변화나 밖의 사정으로 건물을 재건축하면 재건축에 드는 비용에 비하여 현저하게 효용이 증가하게 되는 경우에,

관리단집회는 건물을 철거하여 대지를 구분소유권의 목적이 건물의 대지로 이용할 결의할 있다.

다만, 재건축의 내용이 단지 다른 건물의 구분소유자에게 특별한 영향을 미칠 때에는 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.

1항의 결의는 구분소유자의 5분의 4 이상 의결권의 5분의 4 이상 결의에 따른다.

재건축을 결의할 때에는 다음 호의 사항을 정하여야 한다.

1. 건물의 설계 개요

2. 건물의 철거 건물의 건축에 드는 비용을 개략적으로 산정한 금액

3. 2호에 규정된 비용의 분담에 관한 사항

4. 건물의 구분소유권 귀속에 관한 사항

3 3 4호의 사항은 구분소유자 사이에 형평이 유지되도록 정하여야 한다.

1항의 결의를 위한 관리단집회의 의사록에는 결의에 대한 구분소유자의 찬반 의사를 적어야 한다.

[전문개정 2010.3.31]

자구수정에 의한 전문개정이며, 내용은 1985. 4. 11. 최초 시행시와 동일하다.

2. 【해설】 도시정비법과의 관계

도시정비법상의 재건축사업에는 특별법인 도시정비법이 적용된다. 전부개정 도시정비법에는 집합건물법을 준용하는 규정이 없으므로, 현행 도시정비법상재건축사업에는 집합건물법이 적용되거나 준용되는 경우가 없다.

도시정비법상재건축사업 해당하지 않는 집합건물재건축사업(소규모주택정비법에 의한소규모재건축사업 제외)에는 집합건물법만 적용된다.

C. 주택건설촉진법

1. 【해설】주택건설촉진법의 주택재건축 조항 연혁

2003. 7. 1. 도시정비법이 시행되기 전까지 주택재건축사업은 주택건설촉진법에 의하여 시행되었고 재건축조합은 주택조합의 하나였다.

그러다가 1994. 3. 1. 주택건설촉진법 44 9항으로 안전진단조항이 신설되고, 1998. 3. 14. 주택건설촉진법 44조의3으로 주택재건축조합 조항이 신설되고 1999. 3. 1. 재건축결의요건을 완화( 동별 결의요건을 2/3 이상으로 완화)하는 내용의 같은 7항이 신설되었다(이상 시행일 기준).

2.  주택건설촉진법 44 (주택조합의 설립등) [시행 1994. 3. 1.] [법률 4723, 1994. 1. 7., 일부개정]

시장등은 재건축조합이 노후·불량한 주택을 철거하고 철거한 대지위에 주택을 재건축하고자 하는 경우에는 당해 노후·불량주택에 대한 안전진단을 실시하게 있다. 경우 안전진단의 대상·기준·실시기관·수수료 기타 필요한 사항은 건설부령으로 정한다.<신설 1994·1·7>

[전문개정 1981·4·7]

3.  주택건설촉진법 44조의3 (재건축조합의 주택건설) [시행 1998. 3. 14.] [법률 5451, 1997. 12. 13., 일부개정]

재건축조합이 노후·불량주택을 철거하고 철거한 대지위에 주택을 건설하고자 하는 경우에는 시장등에게 안전진단을 신청하여야 한다.

시장등은 1항의 규정에 의한 안전진단의 신청이 있을 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 안전진단을 실시할 기관을 지정하여야 한다. 다만, 시장등이 안전진단의 실시가 필요없다고 인정한 노후·불량주택에 대하여는 그러하지 아니하다.

2항의 규정에 의한 안전진단의 대상·기준·실시기관·수수료·기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

노후·불량주택이 붕괴등 안전사고의 현저한 우려가 있는 경우 대통령령이 정하는 경우에는 44조제3항의 규정에 불구하고 시장등이 재건축사업을 직접 시행하거나, 대한주택공사 또는 지방공사를 당해 재건축사업의 사업주체로 지정할 있다. 경우 시장등의 재건축사업 시행절차등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

재건축대상인 노후·불량주택이나 대지에 설정된 저당권·가등기담보권·가압류·전세권·지상권등 등기된 권리는 33조의 규정에 의한 주택건설사업계획승인 이후에는 새로이 건설되는 주택이나 대지에 설정된 것으로 본다. 경우 도시재개발법 33 내지 45조의 규정을 준용한다.

재건축조합원중 1세대가 2주택 이상을 소유하거나 1주택을 2 이상이 공유지분으로 소유하는 경우에는 이를 1조합원으로 보며 1주택만 공급한다. 다만, 소속근로자의 숙소등으로 사용하기 위한 주택을 소유하고 있는 법인등 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니한다.

[본조신설 1997. 12. 13.] (1998. 3. 14. 시행)

4.  주택건설촉진법 44조의3 (재건축조합의 주택건설) [시행 1999. 3. 1.] [법률 5908, 1999. 2. 8., 일부개정]

노후·불량주택의 소유자들이 당해 주택을 철거하고 철거한 대지위에 주택을 건설하고자 하는 경우에는 시장등에게 안전진단을 신청하여야 한다. <개정 2000. 1. 28.>

시장등은 1항의 규정에 의한 안전진단의 신청이 있을 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 안전진단을 실시할 기관을 지정하여야 한다. 다만, 시장등이 안전진단의 실시가 필요없다고 인정한 노후·불량주택에 대하여는 그러하지 아니하다.

2항의 규정에 의한 안전진단의 대상·기준·실시기관·수수료·기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

노후·불량주택이 붕괴등 안전사고의 현저한 우려가 있는 경우등 대통령령이 정하는 경우에는 44조제3항의 규정에 불구하고 시장등이 재건축사업을 직접 시행하거나, 대한주택공사 또는 지방공사를 당해 재건축사업의 사업주체로 지정할 있다. 경우 시장등의 재건축사업 시행절차등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

재건축대상인 노후·불량주택이나 대지에 설정된 저당권·가등기담보권·가압류·전세권·지상권등 등기된 권리는 33조의 규정에 의한 주택건설사업계획승인이후에는 새로이 건설되는 주택이나 대지에 설정된 것으로 본다. 경우 도시재개발법 33 내지 45조의 규정을 준용한다.

재건축조합원중 1세대가 2주택이상을 소유하거나 1주택을 2인이상이 공유지분으로 소유하는 경우에는 이를 1조합원으로 보며 1주택만 공급한다. 다만, 소속근로자의 숙소등으로 사용하기 위한 주택을 소유하고 있는 법인등 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니한다.

⑦하나의 주택단지안에 여러 동의 건물이 있는 노후·불량주택의 소유자들이 재건축하고자 하는 경우에는 집합건물의소유및관리에관한법률 47조제1항·제2항의 규정에 불구하고 주택단지안의 A) 동별 구분소유자 의결권의 3분의 2이상 결의와 B) 주택단지안의 전체 구분소유자 의결권의 5분의 4이상의 결의 재건축할 있다. <신설 1999. 2. 8.>

[본조신설 1997. 12. 13.]

D. 도시정비법

1. 최초 시행 도시정비법 16 (조합의 설립인가 ) [2002. 12. 30. 제정; 2003. 7. 1. 시행]

주택재건축사업 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 집합건물의소유및관리에관한법률 47조제1 2항의 규정에 불구하고 주택단지안의 공동주택의 A) (복리시설의 경우에는 주택단지안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다) 구분소유자 의결권의 3분의 2 이상의 동의 B) 주택단지안의 전체 구분소유자 의결권의 5분의 4 이상의 동의 얻어 정관 건설교통부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 한다. 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. 다만, 1 단서의 규정에 의한 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 조합원의 동의없이 시장·군수에게 신고하고 변경할 있다.

2항의 규정에 불구하고 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역안의 토지 또는 건축물 소유자의 5분의 4 이상 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 한다.

조합이 법에 의한 정비사업을 시행하는 경우 주택건설촉진법 32조의 규정을 적용함에 있어서는 조합을 동법 3조제5호의 규정에 의한 사업주체로 본다.

2.  도시정비법 부칙 <법률 6852, 2002. 12. 30.> 7 (사업시행방식에 관한 경과조치)

종전법률에 의하여 사업계획의 승인이나 사업시행인가를